所有しているマンションの価格が上がっている場合の債務整理

マンションを所有していて、かつその価格が高騰している時期に債務整理を行う場合には、いくつか留意点があります。

債務整理の方法には、任意整理、個人再生、自己破産の３つがあり、債務者の方の収支や保有財産の状況によって、どの方法を選択すべきかが変わってくるためです。

以下、任意整理、個人再生、自己破産それぞれにおける留意点について説明します。

任意整理は、貸金業者等と個別に交渉を行い、返済条件を変更してもらうという方法です。

一般的には、残債務の元金と経過利息、遅延損害金の合計額を３～５年程度で分割して返済することになります。

返済に充てられる金額（月々の手取り収入から生活費等を控除した残額）が、任意整理後の月々の想定返済額を下回ってしまう場合、任意整理をしても完済が難しいと見なされ、基本的には任意整理はできません。

このような場合、通常であれば個人再生か自己破産を検討することになります。

ただし、所有しているマンションの価格が高騰していると、マンションを売却して得た金銭（住宅ローンが残っている場合、売却金と住宅ローンの差額）で十分返済できることがあり得ますので、任意整理が可能になる場合があります。

個人再生は裁判所を介した債務整理の方法です。

すべての債権者を対象とし、債務総額を大幅に減らすことができる可能性があります。

もうひとつの特徴は、住宅資金特別条項を利用できる点です。

住宅資金特別条項とは、住宅ローンがある場合、住宅ローンだけは従前とおり支払いを続け、他の債務を減額することで自宅の抵当権実行を回避できる制度のことです。

この制度の利用を目的として、個人再生を選択する方も多いです。

ただし、個人再生には「清算価値保障原則」という、法律で定められた最低弁済額、または保有している財産の評価額のいずれか高い方を返済しなければならないというルールが存在します。

マンション価格の高騰は、このルールとの関係で、個人再生の可否に影響を及ぼします。

所有しているマンションの価格と住宅ローンの残債務額との差額は、清算価値に計上されます。

所有マンションの価格が高騰していると、清算価値も高くなります。

その結果、個人再生後の想定返済額も大きくなり、収入の中からの返済が困難になる可能性があります。

自己破産も裁判所を介した債務整理の手法です。

原則として、債務者の方が保有している財産を換価処分し、その売却金を債権者への支払いに充てた後、返済しきれない分については返済義務を免れるという手続きです。

財産のほとんどを換価処分しなくてはならない手続きですが、マンションの価格が高騰し、売却金で債務の返済ができる場合には、自己破産手続きを選択しなくてすむ可能性があります。

自己破産を検討する際には、マンションの査定額と債務額をしっかりと比較してみることが大切です。