所有しているマンションの価格が上がっている場合の債務整理

何らかのご事情によって、収入の中からでは借金等の返済が難しくなってしまった場合、一般的には債務整理を行う必要があります。

債務整理の方法には、任意整理、個人再生、自己破産の３つがあります。

債務者の方の収支や保有財産の状況を元に、どの方法を選択すべきかを検討します。

マンションを所有していて、かつその価格が高騰している時期に債務整理を行う場合には、いくつか留意点があります。

以下、任意整理、個人再生、自己破産それぞれにおける留意点について説明します。

任意整理は、貸金業者等と個別に交渉を行い、返済条件を変更してもらうという方法です。

一般的には、残債務の元金と経過利息、遅延損害金の合計額を３～５年程度で分割して返済することになります。

返済原資（月々の手取り収入から生活費を控除した残額）が、任意整理後の月々の想定返済額を下回ってしまう場合、基本的には任意整理はできません。

このような場合、通常であれば個人再生か自己破産を検討することになります。

ただし、所有しているマンションの価格が高騰していると、マンションを売却して得た金銭（住宅ローンが残っている場合、売却金と住宅ローンの差額）で十分返済できることがあり得ます。

個人再生は裁判所を介した債務整理の方法です。

すべての債権者を対象とし、債務総額を大幅に減らすことができる可能性があります。

もうひとつの特徴は、住宅ローンがある場合、住宅ローンだけは従前とおり支払いを続け、他の債務を減額することで自宅の抵当権実行を回避できる制度（住宅資金特別条項）が設けられている点です。

この制度の利用を目的として、個人再生を選択する方も多いです。

ただし、個人再生には、法律で定められた最低弁済額、または保有している財産の評価額のいずれか高い方を返済しなければならないというルール（清算価値保障原則）が存在します。

マンション価格の高騰は、このルールとの関係で、個人再生の可否に影響を及ぼします。

所有しているマンションの価格と住宅ローンの残債務額との差額は、清算価値に計上されます。

所有マンションの価格が高騰していると、清算価値も高くなります。

その結果、個人再生後の想定返済額も大きくなり、収入の中からの返済が困難になる可能性があります。

自己破産も裁判所を介した債務整理の手法です。

原則として、債務者の方が保有している財産を換価処分し、その売却金を債権者への支払いに充てた後、返済しきれない分については返済義務を免れる（免責）という手続きです。

もっとも、２で述べましたとおり、マンションの価格が高騰している場合には売却金で債務の返済ができ、かつ手元にお金が残せる可能性があります。

自己破産を検討する際には、マンションの査定額と債務額をしっかりと比較してみることが大切です。